재건축 아파트 디딤돌 대출 받는 방법과 유의사항(신청조건, 금리, 한도상향)

오늘은 재건축 아파트에 입주할 경우 내집마련 디딤돌 대출받는 방법과 유의사항에 대하여 알려드리겠습니다.

더불어 디딤돌 대출 신청조건, 금리, 대출한도 상향에 관한 사항도 알려드릴테니 끝까지 봐주시기 바랍니다.

 

(추가) 2023년 7월에 아파트 등기가 완료되어 디딤돌 대출을 실행했습니다. 최신 내용이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고해 주세요.

보금자리론에서 디딤돌 대출로 갈아타기 1탄!(대출조건, 대환이유, 사후검증)

 

보금자리론에서 디딤돌로 갈아타기 2탄(대환방법, 디딤돌 실행절차, 근저당권 말소 등기)

 

 1. 내집마련 디딤돌 대출이란? 

정부에서 무주택 서민의 내 집 마련을 위해 낮은 대출이자로 실행하는 주택담보 대출입니다.

 

1-1 디딤돌 대출 신청조건

① 신청대상

부부합산 연소득 6천만 원(생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원까지) 이하의 무주택 세대주, 부부 합산 순자산 3.94억 원 이하

② 신청시기

소유권 이전등기 전 접수, 등기를 한 경우 접수일로부터 3개월 이내

③ 대출 처리기한

최장 70일(접수~승인 40일, 승인~실행 30일), 대출희망일이 신청일로부터 20일 이후인 건만 접수 가능

③ 대상주택

대출승인일 현재 주택가격 5억 원 이하, 주거전용면적 85㎡ 이하(만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 주택가격 3억 원 이하, 주거전용면적 60㎡ 이하)

④ 대출한도 : 최대 LTV 70%

최대 2.5억원, 단, 신혼가구 2.7억 원, 2자녀 이상 3.1억 원, 만 30세 이상의 단독세대주인 경우 1.5억 원

※ 2022년부터 대출한도가 5천만 원씩 증액되었습니다.(단, 만 30세 이상 단독세대주는 기존과 동일)

대출한도에 대한 이야기는 뒤쪽에서 자세하게 설명해 드리겠습니다.   

 

1-2. 대출금리 : 연 2.0 ~ 2.75% (우대금리 추가적용 가능)

내집마련 디딤돌 대출 금리(출처 : HF홈페이지)

이밖에도 청약(종합)저축 가입기간, 전자계약시스템을 활용한 매매계약, 신규 분양 아파트 최초 계약자 등 다양한 우대금리가 있으며 우대금리 적용 결과 최종금리가 1.5% 미만이라면 1.5%를 적용받습니다.

개인별 대출가능 금액 및 금리는 한국주택금융공사 홈페이지-주택담보대출-디딤돌대출-예상대출조회를 통해 확인하실 수 있습니다.

 

1-3. 담보주택 평가액 확인

담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보’, ‘공시가격’, ‘분양가액’, ‘감정평가액’ 순서로 적용합니다.

① 가격정보로 주택가격 평가 시

한국부동산원 시세정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주(접수일 기준임)

② 분양가액으로 평가하는 경우

가격정보가 없고, 300세대 이상이며 (임시)사용승인일 이후 6개월 이내의 신규입주아파트에 대한 잔금대출 취급 시

③ 감정평가액

300세대 미만이거나 시용승인일이 6개월이 지난 300세대 이상 아파트 중 가격정보가 없는 아파트

 

 2. 재건축 아파트 디딤돌 대출받는 방법 

결론부터 말씀드리면 재건축 아파트는 입주 시 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다.

디딤돌 대출은 재건축 아파트의 경우는 후취담보*가 안되기 때문에 입주 시엔 받을 수 없고, 보금자리론이나 은행 잔금대출을 먼저 받은 후 소유권 이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 구입용도로 디딤돌 대출을 다시 신청하셔야 합니다.

 

* 후취담보란 대상 부동산이 아직 대출자의 재산으로 등록되지 않아 담보로 설정할 수 없을 때 먼저 돈을 빌려주고 나중에 대출자가 소유권을 취득하면 설정하는 담보를 말합니다.

 

2-1. 재건축 아파트의 담보주택 평가액 확인하는 방법

신청하는 시점에 해당 주택의 시세가 있는지 없는지에 따라 조건이 달라집니다.

 

① 형성된 시세가 있을 경우 

분양가액과 비교하여 낮은 금액이 5억 원 이하이면 대출이 가능하나 만약 시세가 9억 원을 초과하면 분양가가 5억 이하이더라도 대출이 불가능합니다.

 

② 대출 신청 시점에 시세가 없다면

대상 주택이 300세대 이상이고 사용승인일로부터 6개월 이내일 경우 분양가가 기준이 되며, 사용승인일로부터 6개월 이상 소요됐고 시세가 없다면 감정평가를 진행해야 하는데 이때 형성된 감정평가액이 5억 원을 초과하면 분양가에 상관없이 대출이 불가능합니다.

 

2-2. 재건축 아파트 디딤돌 대출 실행 유의사항(중도상환수수료)

보금자리론이나 은행 잔금대출은 중도상환수수료가 있기 때문에 디딤돌 대출로 갈아타실 계획이 있으시면 중도상환수수료*가 최대한 낮은 대출을 받으시길 바랍니다.

 

* 중도상환수수료란 3년 이내에 중도상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과되며

계산방법은 중도상환원금×중도상환수수료율(1.2%)×[(3년-대출경과일수)/3년]

수수료는 슬라이딩 방식으로 부과되는데 쉽게 말해 대출받은 후 바로 갚으면 중도상환수수료 1.2% 모두 내야 하고, 3년에 가까워질수록 수수료는 적어집니다.

 

2-3. 제 사례를 말씀드리면

단독세대주인 저의 경우는 입주시점에 KB시세가 3억 원을 넘겼지만 입주권(분양권) 전매 금액이 3억 원 미만이므로 소유권 이전등기 접수일 3개월 이내에 전매금액의 70% 이내로 대출이 가능합니다.(하지만 단독세대주의 대출 최대금액은 1.5억 원 밖에 되지 않습니다.)

제가 8월 경에 알아봤을 때는 보금자리론 중도상환수수료는 1.2%, 1금융권 중도상환수수료는 1.2~2.0%라 보금자리론으로 대출을 받았습니다.

 

그리고 콜센터 전화상담으로 알게 되었는데 보금자리론에서 디딤돌로 갈아탈 때 조건만 되면 보금자리론 승인 금액 이상으로도 디딤돌 대출을 받을 수 있다고 합니다.

분양권을 전매한 경우 KB시세가 나오기 전에 보금자리론을 신청했다면 분양가와 매매가중 낮은 가격의 70%를 대출받을 텐데 디딤돌로 갈아탈 때는 KB시세가 나왔을 테니 시세와 매매가 중 낮은 금액의 70%로 대출받을 수 있습니다.

 

 3. 디딤돌 대출 한도 상향 관련 내용 

3-1. 1차 발표

디딤돌 대출한도 인상에 관한 내용은 6월 28일 국토교통부가 '하반기 경제정책방향'에서 처음 발표하였습니다.

당초 계획은 21년 10월부터 한도가 인상되며 최대 2.5억 원(신혼가구는 2.7억 원, 2자녀 이상은 3.1억 원) 대출 가능하다고 언론보도가 되었습니다.

 

그런데 어디에도 단독세대주에 대한 내용은 없어서 8월 경 주택도시보증공사에 한도상향 대상에 단독세대주도 포함되는지에 대해 질의해 보았는데 아직 상향금액과 대상에 대해서 확정된 것이 없다는 답변을 들었습니다.

10월부터 적용을 하려면 지금쯤 확정이 되어야 하는 거 아닌가 의아하긴 했는데 역시나 10월이 돼도 감감무소식이더라고요.

 

3-2. 2차 발표

12월 27일 국토교통부에서 '부동산 시장안정 업무계획'을 발표하며 한도인상에 관한 내용이 다시 나왔는데 이번에는 다음날 바로 한국주택금융공사 홈페이지에 변경된 업무처리기준이 공지되었습니다.

 

3-3. 하반기 디딤돌 대출한도 변경사항

① 9월 27일에는 디딤돌 대출 담보 기준을 분양가액에서 발코니 확장비용을 포함한 분양가액으로 변경하면서 사실상 대출 한도가 증액되었습니다.

② 이번에 대출한도가 5천만 원씩 인상되었고, 변경된 기준은 연초부터 적용됩니다.

(일반) 2.0 → 2.5억 원(신혼) 2.2 → 2.7억 원  (다자녀) 2.6 → 3.1억 원

 

만 30세 이상 미혼 단독 세대주도 같이 대출한도를 상향해줬으면 했는데 그렇지 않아 저는 혜택을 받지 못하게 됐습니다.

 

 (번외) 디딤돌 대출 콜센터 연결 빨리하는 방법 

디딤돌 대출은 한국주택금융공사와 주택도시보증공사 두 곳에서 취급하는데 한국주택금융공사 콜센터로 연락하는 것이 훨씬 빨리 연결됩니다. 직원분들도 굉장히 친절하니 참고하세요.

- 한국주택금융공사 콜센터 1688-8114

- 주택도시보증공사(기금e든든) 콜센터 1566-9009

 

더불어 한국도시보증공사 홈페이지-공사소개-법무정보-현행내규로 들어가시면 디딤돌 및 보금자리론 업무처리기준 변경안을 바로 확인하실 수 있습니다. 개정된 업무처리기준 파일도 올려드리니 참고하시기 바랍니다.

업무처리기준 변경안 확인 방법

내집마련_디딤돌_대출_업무처리기준_개정_전문.hwp

0.25MB

 

 

 

오늘은 재건축 아파트 디딤돌 대출받는 방법과 유의사항, 디딤돌 대출 신청대상, 금리, 한도 상향에 관한 사항을 알려드렸는데, 소유권이전등기가 완료되면 보금자리론에서 디딤돌로 대환대출 하는 방법에 대해 포스팅을 하겠습니다.