재건축 아파트 취득세 납부 후기(취득세율, 절차, 필요서류, 취득세 감면)

오늘은 제가 재건축 아파트 입주권을 사며 취득세를 냈던 경험을 토대로 아파트 취득세에 대하여 알려드리겠습니다.

부동산 취득세율, 취득세 납부절차 및 후기, 납부기한 및 필요서류, 생애최초 주택 구입 취득세 감면 제도도 설명해 드릴테니 끝까지 봐 주시기 바랍니다.

 

1. 부동산 취득세율

부동산의 종류별 취득세율은 다음과 같습니다.

부동산 취득세율(출처 : 네이버포스트 리얼캐스트)

1-1. 조합원과 일반분양자 취득세율 비교(전용면적 85m² 이하)

① 조합원

(계약후) (권리가액 + 프리미엄) × 토지취득세 4.6%

(입주후) 공사원가 × 건물취득세 2.96%

② 일반분양

(입주후) {(분양가액 + 옵션가 + 프리미엄 + 중도금이자) - 선납할인금} × 1.1%

 

저는 재건축아파트의 입주권(24평, 59m²)을 구매했고 계약시점에 토지취득세(주택 외 부동산의 유상 취득세) 등 4.6%, 입주 후에는 원시취득세(신축) 등 2.96%를 납부하였습니다.

기존 주택이 멸실된 이후 입주권을 구매했기 때문에 토지분에 대한 취득세를 먼저 납부하고, 입주후에 건물분에 대한 취득세를 납부하였습니다.

 

주택 유상 취득(분양 아파트나 매매 아파트)의 경우는 매매가와 면적에 따라 1.1%~3.5%의 세금이 부과됩니다.

단, 이는 1주택자에게 해당되는 세율이고, 다주택자는 보유주택수와 지역에 따라 취득세가 중과되니 주의하시기 바랍니다.

 

1-2. 분양권은 유상취득, 입주권은 원시취득

원시취득이란 어떤 권리를 타인으로부터 물려받지 않고, 독립적으로 취득하는 일입니다.

분양권의 경우 건설사가 원시취득을 먼저 하고 각 개인과 유상거래를 하므로 주택 유상 취득에 해당하고 취득세 중과를 적용받습니다.

반면 입주권은 유상거래가 아닌 신축에 대한 원시취득이기 때문에 원시취득세만 발생하고 취득세 중과를 적용받지 않습니다.

 

2. 재건축 아파트 입주권 취득세 납부절차 및 후기

2-1. 1차 토지취득세 납부

- 납부시기 : 입주권 전매 계약서 작성 후

- 세목 : 취득세(토지)

- 과세표준 : 권리인정금액(권리가액) + 프리미엄

- 총납부세액 : 취득세4%, 지방교육세0.4%, 농어촌특별세 0.2%

(1차) 토지분 취득세 납부내역

2-2. 2차 건물취득세 납부

- 납부시기 : 준공검사일로부터 60일 이내

- 세목 : 취득세(부동산)

- 과세표준 : 공사원가

- 총납부세액 : 취득세 2.8%, 지방교육세 0.16%

(2차) 건물분 취득세 납부내역

입주후에 담당 법무사에서 조합원 보존등기 비용계산서에 대한 안내를 해주면, 이에 따라 필요경비를 법무사 계좌로 입금했습니다.

취득세 납부내역은 위택스에서 공동인증서로 로그인하고 확인하실 수 있습니다.

 

< 취득세 안내문 >

금번 조합에서 공사원가를 평당 금4,095,000원으로 확정하여 각 타입별 취득세 비용계산서를 보내드리니 조합원 명의로 입금 부탁드립니다.

또한 앞으로 진행될 등기 등에 대해 안내해드립니다.

토지취득세 : 종전 토지 소유면적 대비 분양토지면적 증가세대만 해당됩니다.

세율 : 과세표준액{(분양토지면적-종전토지소유면적) × 공시지가}의 4.6%

국민주택채권비용 : 토지면적 증가분

아파트 보존등기는 준공 확정 후 이전고시가 완료되면 조합과 조합원 전원이 일괄로 등기 신청하게 되며 관련법에 따라 개별 등기는 불가합니다.

따라서 다른 조합원에게 피해가 가지 않도록 취득세 및 등기 비용, 등기 서류 제출 등의 기한을 반드시 지켜주시기 바랍니다.

 

24평이고 평당 공사원가가 4백만원인데 과세표준이 1억 4천만원인거 보니 공사원가가 단순히 (평당공사원가 × 평)은 아닌 것 같습니다.

 

3. 취득세 납부기한 및 자진 신고시 필요서류

3-1. 납부기한

① 조합원세대

- 준공검사일로부터 60일 이내에 신고 및 납부

② 일반분양세대

- 준공일(또는 임시사용승인) 이전 잔금납부세대 : 준공일(또는 임시사용승인)로부터 60일 이내 신고 납부

- 준공일(또는 임시사용승인) 이후 잔금납부세대 : 잔금납부일로부터 60일 이내

 

3-2. 취득세 자진 신고시 필요서류

① 조합원

- 취득세 신고서류 필요 없음

② 일반분양세대

- 분양계약서(전매계약서 포함) 및 옵션계약서 사본

- 부동산거래신고필증

- 분양대금 납부내역서(입주지원센터 발급)

- 주민등록등본 및 가족관계증명서(상세)

- 도장, 신분증 사본

 

4. 생애최초 주택 구입 취득세 감면 제도

4-1. 지원대상

대상 : 생애최초로 주택을 구입하는 세대의 세대원(만20세 이상)으로 주민등록표에 등재된 세대원 전원이 무주택자

주택범위

- 단독주택 및 아파트, 다세대, 연립 등 공동주택만 해당되며 오피스텔은 제외

- 주택가액이 1억5천만원 이하는 취득세가 면제되며, 1억5천만원 초과 ~ 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하는 취득세 50% 감면

소득기준 : 세대 합산 7천만원 이하

기한 : ~ 23.12.31까지(원래 올 연말까지였는데 2년 연장됐습니다.)

 

4-2. 필요서류

- 생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청서(시군구청 홈페이지에서 다운)

- 무주택 1가구임을 확인하는 서류 : 주민등록등본, 주민등록초본, 가족관계증명서 중 택

- 소득금액을 확인하는 서류 : 소득금액증명원, 사실증명원, 근로소득원천징수영수증 중 택

- 무주택 1가구가 생애최초로 주택을 구입하는지의 여부를 확인하는 서류 : 신청서 내 개인정보수집·이용 동의 체크

 

4-3. 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 추징요건

- 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 전입신고를 하지 않은 경우

- 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가 주택을 매수한 경우

- 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각·증여하거나 다른 용도(임대 등)로 사용하는 경우

 

4-4. 재건축 아파트 입주권 구입시 생애최초 주택 구입 취득세 감면 여부

재건축 아파트 입주권을 구입하고 입주까지 마친 경우 생애최초 주택 구입 취득세 할인을 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면 받을 수 없습니다.

 

생애최초 주택구입 취득세 감면 운영지침에 해당 내용을 살펴보겠습니다.

Q 주택 입주권 또는 분양권(조합원 및 일반)을 주택으로 볼 수 있는지?

A 주택이 원공되지 아니한 조합원 입주권(분양권)은 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않음

Q 상속, 증여로 받은 주택의 적용 여부?

A 생애최초 감면대상의 거래유형은 유상거래로 한정됨에 따라 상속·증여 등 무상취득하거나, 신축 등 원시취득은 감면 대상에 해당되지 않음

 

앞서서 재건축 아파트 입주시엔 원시취득세가 부과된다고 말씀드렸는데 취득세 중과가 안되는 대신 감면도 안됩니다.

 

오늘은 부동산 취득세율, 취득세 납부절차 및 후기, 납부기한 및 필요서류, 생애최초 주택 구입 취득세 감면 제도에 대하여 설명해 드렸는데 취득세 납부하실 때 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

그리고 아파트 입주권, 분양권 전매시 필요한 자금 계산하는 방법이 궁금하신 분은 아래 링크를 참고하여 주시기 바랍니다.

아파트 입주권, 분양권 전매시 필요한 자금 계산하는 방법, 각각 장단점