오늘은 주택담보대출을 아낌e 보금자리론에서 내집마련 디딤돌 대출로 대환한 과정과 방법에 대해 적어보겠습니다. 디딤돌 대출 실행절차와 근저당권 말소 등기 방법까지 알려드릴테니 끝까지 읽어주세요.
1. 보금자리론에서 디딤돌 대출로 대환이 가능한 시기
얼마 전 제가 입주한 아파트의 소유권 이전 등기가 완료되어 드디어 서류상으로도 제 집이 되었습니다. 재건축 아파트라 입주한 이후 1년 9개월 만에 등기절차가 마무리되었고, 법무사 사무소에서 등기권리증을 찾아왔습니다.
법무사에서 등기필증, 부동산 계약서, 아파트 공급계약서를 모두 묶어 책처럼 만들어줬습니다. 계약서 원본은 보금자리론을 받으면서 하나은행에 맡겼었는데 돌고 돌아 다시 저한테 왔습니다.
디딤돌 대출은 소유권 이전 등기 전이나 등기 접수 3개월 이내에는 신청할 수 있습니다. 이번에 구입용도로 디딤돌 대출을 받은 후 기존대출인 아낌e 보금자리론을 상환했습니다. 처음 대출받을 때보다는 덜 복잡했지만 이번에도 만만치는 않았습니다. 만약 저와 상황이 비슷하다면 각 대출의 장단점과 대환시 고려해야 할 사항을 확인해서 더 유리한 대출을 선택하시면 될 것 같습니다.
✓ 대환 시 고려해야 할 사항
- 조기상환수수료 : 아낌e 보금자리론을 대출 실행 3년 이내에 조기상환 할 경우 1.2%의 수수료가 발생합니다.
- 금리 : 저는 2년 전 금리가 워낙 낮을 때 보금자리론을 받아서 디딤돌 대출로 갈아탈 경우 오히려 금리가 0.2% 정도 상승합니다.
- 실거주의무 : 보금자리론은 현재 실거주 의무가 없으며 디딤돌 대출은 1년 이상 실거주 해야 합니다.
이런 조건들을 봤을 때 디딤돌 대출을 새로 받는 것보다 보금자리론을 유지하는데 유리해 보입니다. 그럼에도 불구하고 제가 보금자리론을 디딤돌로 대환한 이유가 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고해 주세요.
보금자리론에서 디딤돌 대출로 갈아타기 1탄!(대출조건, 대환이유, 사후검증) (tistory.com)
2. 디딤돌 대출 실행 절차
2-1. 홈페이지에서 대출 신청
디딤돌 대출은 기금e든든 홈페이지 또는 어플을 통해서 신청할 수 있고, 생애최초특례구입자금의 경우 홈페이지를 통해서만 가능합니다.
본인 인적사항과 대상주택 및 대출신청 정보를 입력한 후 필요서류 스크래핑을 진행하게 됩니다. 정부24 같은 민원포털에 본인 공인인증서 정보가 있어야 수월하게 진행할 수 있습니다.
✓ 디딤돌 대출 심사 진행단계
대출접수를 하고 나면 단계별로 각종 심사를 진행합니다.
- 자격심사 : 대출 신청자와 배우자의 대출자격 정보 확인합니다.
- 예비자산심사 : 범정부(행정공동이용망) 연계정보에서 본인 소유 자산으로 확인되나, 자산금액이 0원으로 회신되는 경우 신청인의 수기 제출서류 확인합니다.(임차보증금, 차량가액, 분양권 및 입주권 등)
- 사전자산심사 : 시중은행 금융자산 및 부채정보와 대출신청인이 신고하는 자산 합계액을 기준으로 자산기준 초과여부 심사합니다.(적격판정 후 은행 방문)
- 사후자산심사 : 대출실행 이후, 보건복지부 사회보장정보시스템을 활용하여 자산요건 부합여부를 최종 확인합니다.
디딤돌 대출은 조건이 까다롭다 보니 정말 단계별로 계속 심사를 하더라고요. 모든 심사에서 1~2일 내로 적격판정을 받았고, 예상했던 금리와 금액으로 대출을 받을 수 있었습니다. 2억 원을 2.6% 금리로 대출받았고, 상환방식은 체증식으로 기간은 30년으로 선택했습니다.
2-2. 은행방문 후 서류제출
사전심사에서 적격판정을 받으면 은행 영업점에 방문하여 추가 대출심사 및 약정 체결을 진행합니다. 구입자금의 경우 접수 후 30일 이내에 은행심사가 완료되어야 대출이 가능합니다.
은행별로 필요서류는 달라질 수 있으니 방문 전 영업점에 전화하여 준비서류를 확인해야 합니다. 저는 신한은행을 통해 대출을 받았는데 ARS를 통해 문의하니 필요서류를 바로 문자로 받을 수 있었습니다.
✓ 신한은행 제출서류(미혼 단독세대주 기준)
- 신분증, 인감도장, 인감증명서 2통
- 매매(분양) 계약서 또는 등기권리증
- 등기사항 전부증명서
- (담보주택) 전입세대 열람원
- 주민등록등본, 가족관계증명서
- 건강보험 자격득실 확인서
- (최근 2개년 분) 근로소득 원천징수 영수증 또는 소득 금액증명원
- 청약저축통장 또는 은행거래내역서(기간 및 회차 표기 확인)
모든 서류는 1개월 이내에 발급된 원본이어야 합니다.
서류를 챙겨갔더니 창구 직원분이 바로 확인해 주셨고, 서류 검토하는 데는 20분 정도 걸렸던 것 같습니다. 그리고 재직증명서, 실물 통장 정도만 추가로 제출했습니다. 실물 통장은 대출실행일에 대출금이 제 계좌로 입금되면 은행에서 기존 대출 원리금 및 각종 수수료를 상환하기 위해 필요합니다.
하나은행에서 보금자리론 받을 때는 대기시간도 길고, 은행도 여러 번 방문해서 피곤했는데 신한은행은 너무 간단히 끝나서 편했어요. 대출 당일 아침에는 은행에서 한번 확인전화를 해주고 오전 10시쯤 대출금이 입금되었습니다.
대출금이 입금되면 기존대출 상환금 이외에도 각종 수수료가 빠져나가는데 수입인지액 7만 5천 원, 채권할인비용 27만 원, 주택금융공사 보증료 11만 원이 출금됐습니다.
3. 보금자리론(기존대출) 상환방법
3-1. 가상계좌 발급
스마트주택금융 앱에 로그인한 후 My HF - 가상계좌 상환 신청 메뉴로 가면 가상계좌를 발급받을 수 있습니다. 대출잔액과 현재까지의 대출이자, 조기상환수수료도 한 번에 계산됩니다. 대환은행에 가상계좌번호와 납입금액을 알려주면 대신 입금해 줍니다.
3-2. 자동이체를 통한 상환
My HF - 원금 및 이자 납부 메뉴로 가서 대출잔액과 조기상환수수료를 조회하고 납부신청 버튼을 누르면 원리금 자동이체 계좌에서 바로 출금됩니다.
제 경우에는 가상계좌 상환신청 메뉴에서 "양수 전 대출계좌는 상환신청이 불가능" 하다는 알림 창이 뜨면서 가상계좌 발급이 안됐습니다. 통상 대출 실행 후 최장 6개월 이내에는 양수되나 예외적인 경우에는 더 소요될 수 있으며 자세한 사항은 공사로 문의하라는 내용이었습니다. 콜센터(1688-8114)로 전화하니 역시나 가상계좌 발급은 안되고 이런 경우엔 자동이체를 통한 상환만 가능하다고 했습니다.
그래서 제가 직접 어플을 통해 상환한 후 채무완납확인서를 받아서 신한은행에 보내기로 했습니다.
이건 하나은행에서 받았던 채무완납확인서인데 은행에서 출력해 주는 건 주택금융공사 직인이 안찍혀있습니다. 증빙용으로는 사용할 수 없을 것 같아 콜센터에 다시 요청했습니다. 콜센터에 전화해서 요청한 채무완납확인서는 30분 이내에 팩스로 발송됐고, 발송이 완료되었다는 문자도 보내줍니다.
4. 근저당권 말소 등기
대환 이후에는 당일에 바로 근저당권 말소 등기를 접수해야 합니다. 그래야 새로 대출받은 은행에서 바로 근저당권 설정을 할 수 있습니다.
4-1. 은행 거래 법무사에 위임
✓ 준비물 : 신분증, 인감도장, 대행수수료
저는 은행, 시청, 법원 왔다 갔다 하는 교통비나 대행수수가 비슷할 것 같아서 은행 거래 법무사에 위임했습니다. 대출금을 상환한 후 은행에 신분증과 인감도장만 들고 가면 대신 처리해 줍니다. 제가 갔던 하나은행 지점에서는 대행 수수료와 세금 모두 포함해서 4만 원에 해줬습니다. 비용은 지역별, 은행별로 차이가 있으니 해당지점에 직접 문의하셔야 합니다.
그리고 위임하실 때는 법무사 연락처를 꼭 받아두세요. 제 경우엔 당일 오후 5시 30분쯤 신한은행에서 아직 말소 등기 접수가 안 됐다는 전화가 와서 법무사에 확인해 봤더니 착오로 누락됐다고 금방 처리해 주겠다고 하더라고요. 은행 마감시간이라 지점과도 연락이 안되니 법무사 전화번호를 안받아뒀으면 곤란할 뻔했습니다.
4-2. 근저당권 말소 등기 셀프로 하는 방법
✓ 준비물 : 신분증, 인감도장, 근저당권 말소 신청서(대법원 양식 다운로드), 근저당권 말소 신청 위임장, 등기필증, 근저당권 해지증서, 금융기관의 등기부등본, 등록면허세 영수필증
- 공사 관할지소 또는 콜센터에 근저당권 말소 필요서류(채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증)를 요청하여 받습니다.
- 은행에 방문하여 작성한 위임장과 해지증서에 직인을 받고, 필요시 금융기관의 등기부등본을 받습니다.
- 시청에서 등록면허세, 지방교육세 납부고지서를 수령하고 은행에 납부하여 영수증을 받아야 합니다.
- 등기소에 말소 신청서 및 준비한 서류를 첨부하여 근저당권 말소 등기를 접수합니다.
자세한 사항은 공사 유튜브 영상을 참고하시기 바랍니다.
[HF 주택담보대출] 대출을 갚았는데 내 집이 아니라고? 내 집 마련의 완성, 근저당 말소 셀프등기 (youtube.com)
보금자리론에서 디딤돌대출로 갈아타기! 우왕좌왕하긴 했지만 잘 마무리됐습니다. 디딤돌 대출받을 예정이거나 주택담보대출 갈아타기 하실 분은 제 시행착오를 참고하셔서 좀 더 수월하게 끝내셨으면 좋겠습니다.
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