얼마 전 주택담보대출을 아낌e 보금자리론에서 내집마련 디딤돌대출로 갈아탔습니다. 디딤돌에서 보금자리론으로 대환하는 경우는 인터넷에 후기글이 많은데 그 반대의 경우는 후기가 많지 않아 제가 직접 경험한 내용과 방법을 적어보려고 합니다. 오늘은 본격적인 얘기에 앞서 워밍업으로 디딤돌 대출의 조건과 주택담보대출을 굳이 대환한 이유 등을 적어보려고 합니다.
1. 제 상황 설명
주택담보대출은 각자 상황에 따라서 대출 가능금액이나 금리 등 내용이 다 달라집니다. 이해하시는데 도움이 되실 수 있게 제 상황을 간단히 알려드릴게요.
- 인적사항 : 만30세 이상 미혼 단독세대주, 연봉 4천만 원 이상 직장인
- 담보주택 가격 : 분양가 2.1억, 전매가 2.8억, KB시세 3억
- 입주/등기 : 재건축 아파트로 입주는 2019년 9월, 등기는 2023년 6월
- 기존대출 : 보금자리론 14,700만 원(금리 2.28%, 상환기간 15년, 상환방식 체증식), 신용대출 6,000만 원
재건축 아파트의 경우엔 KB시세가 늦게 나오는 경우가 많고, 제가 구입한 아파트 또한 입주할 때까지 KB시세가 안 나왔습니다. 그래서 분양가와 전매가 중 낮은 금액인 분양가의 70%를 보금자리론으로 대출받았습니다. 그리고 부족한 금액은 신용대출을 받아 해결했습니다.
담보주택 평가액 확인하는 방법은 아래 글을 참고해 주세요.
재건축 아파트 디딤돌 대출 받는 방법과 유의사항(신청조건, 금리, 한도상향) (tistory.com)
2. 내집마련 디딤돌 대출 알아보기
2-1. 기금e든든 (molit.go.kr) 홈페이지에서 대출조건 확인
- 대출대상 : 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 순자산 5.06억 원 이하 무주택 세대주(생애최초는 연소득 7천만 원, 신혼부부는 연소득 8.5천만 원까지 가능)
- 대상주택 : 주거전용면적 85제곱미터 이하(84타입, 34평), 평가액 5억 원 이하 주택(생애최초, 신혼부부는 6억 원까지 가능)
- 신청시기 : 소유권 이전 등기를 하기 전, 소유권 이전 등기 3개월 이내(재건축 아파트의 경우 이때 신청 가능)
- 대출금리 : 2.45~3.55%
- 대출한도 : 최대 4억 원(LTV 70%, DTI 60% 이내)
- 우대금리 : 다양한 우대금리 조건은 기금 e 든든 홈페이지를 참고(저는 청약저축 가입기간에 따른 우대금리를 적용받았습니다.)
- 생애최초 : 대출한도 이내에서 주택 담보가격의 80% 까지 대출, 이 경우 기금e든든 홈페이지 접수만 가능
※ 30세 이상 미혼 단독 세대주일 경우 대출 조건
- 대출대상 : 연소득 6천만 원 이하, 순자산 3억 원 이하
- 대상주택 : 전용면적 60제곱미터 이하(59타입, 24평), 담보주택 평가액 3억 원 이하
- 대출한도 : 1.5억 원(생애최초일 경우 2억 원)
2-2. 디딤돌 대출도 대환이 된다고? NO! 구입용도의 대출만 가능
재건축 아파트의 경우 소유권 이전 등기를 할 때까지 시간이 걸리기 때문에 보통 입주할 때는 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다. 그래서 후취담보가 가능한 보금자리론으로 대출을 받은 후 등기가 나는 시점에 디딤돌 대출로 대환을 많이 합니다. 엄밀히 말하면 아파트 등기 후 3개월 이내에 구입용도로 다시 대출을 받은 후 기존 대출 금액을 상환하는 것입니다.
보금자리론의 경우 대환 용도로 대출을 받을 수 있지만 디딤돌 대출은 대환이 불가능합니다. 그래서 디딤돌 대출을 보금자리론 갈아타는 것은 언제든지 가능하지만, 보금자리론에 디딤돌 대출로 갈아타는 것은 소유권 이전 등기 후 3개월 이내만 가능합니다.
2-3. 대환이 아니기에 기존 대출보다 더 많은 금액도 대출 가능!
디딤돌 대출에서 보금자리론으로 대환할 경우엔 말 그대로 대환이기 때문에 이전에 받은 대출금액 내에서만 대출이 가능합니다. 하지만 구입용도로 디딤돌 대출을 받은 후 보금자리론 등 기존 주택담보대출을 상환할 경우엔 기존 대출 이상의 금액도 대출이 가능합니다.
실제로 저는 보금자리론으로는 1.4억 원을 대출받았었는데 디딤돌 대출로는 2억 원을 받았어요. 이런 경우엔 은행에서 기존 대출을 상환하고 차액만 본인 통장으로 입금해 줍니다. 이건 콜센터에서도 말이 엇갈려서 대출이 실행되기 전까지는 긴가민가 했는데 제가 직접 경험해 봤으니까 믿으셔도 됩니다. 하지만 저처럼 특이한 경우가 아니라면 대부분은 보금자리론이 대출한도가 더 높습니다.
3. 그동안 높아진 대출금리, 왜 굳이 대출 갈아타기를?(대환이유)
저는 2년 전 대출금리가 상승하기 직전에 보금자리론을 받았기 때문에 미혼임에도 무려 2.38%라는 매우 낮은 금리로 대출을 받을 수 있었습니다. 그런데 지금은 대출금리가 꽤 올라 제 조건으로 디딤돌대출을 받을 경우 대출금리가 2.6%로 나오더라고요. 왜 굳이 더 높은 대출금리로 갈아타려고 하냐 의아하실 텐데 이유는 추가 주택 사후검증!
보금자리론의 경우는 매 1년마다 추가 주택 사후검증을 진행하기 때문에 1 주택을 유지해야 하지만, 디딤돌 대출은 주택보유수나 소득에 대한 사후검증을 하지 않습니다. 일단 대출이 실행되면 갭투자나 분양권 투자를 몇 채를 하던 상관이 없습니다. 지금 당장은 큰 쓸모가 없을지 모르지만 나중에 부동산 투자를 하게 될 경우를 미리 대비해두고 싶었습니다.
그리고 신용대출을 정리하려는 목적도 있었습니다. 입주할 때 신용대출을 6천만 원을 받았고 그동안 일부 상환해서 3천만 원 정도 남아있는 상태였습니다. 그동안 정부정책자금 금리는 얼마 안 올랐지만 신용대출 금리는 어마어마하게 올라 처음 대출받을 때는 2%대였던 금리가 지금은 5%를 훌쩍 넘겨 대출이자가 부담스러웠습니다. 그래서 대출을 최대한 많이 받아 신용대출을 모두 상환한 후 남은 금액은 금리 높은 예금으로 묶어뒀습니다.
오늘은 보금자리론에서 디딤돌 대출로 갈아탄 이유와 내집마련 디딤돌 대출의 대출조건에 대해서 적어봤습니다. 다음 포스팅에서는 디딤돌 대출을 실행하면서 기존 대출을 상환하고 근저당권 말소 등기까지 했던 과정을 알려드릴테니 조금만 기다려주세요.
'재테크 > 내집마련' 카테고리의 다른 글
| 보금자리론에서 디딤돌로 갈아타기 2탄(대환방법, 디딤돌 실행절차, 근저당권 말소 등기) (3) | 2023.12.19 |
|---|---|
| 재건축 아파트 입주 후 청산금 부과(정기총회 참석, 추가분담금, 등기) (0) | 2023.03.14 |
| 내 집 마련한 후 후회한 이유(신용대출 금리 상승, 영끌 최후, 보금자리론 팁) (0) | 2022.12.12 |
| 내 집 마련하고 후회한 이유(아파트 고르는 방법, 실거주 or 갭투자) (0) | 2022.10.11 |
| 미등기 아파트 재산세 납부(1세대 1주택 세액 경감 누락) (0) | 2022.07.20 |
