오늘은 재건축 아파트 입주권과 분양권 매수시 필요한 자금의 차이와 각각의 장단점을
제가 계약한 아파트를 기준으로 설명해 드겠습니다.
각자의 상황에 따라서 금액은 달라질 수 있으며 저는 무주택자인 상태에서
비규제지역의 재건축 아파트 입주권을 매수하였다는 것을 참고하여 봐 주시길 바랍니다.
조합원들은 조합원 분양가에서 종전 아파트의 권리가액*을 뺀 나머지 금액만 추가로 부담하면
신축아파트에 입주할 수 있습니다.
* 권리가액 : 감정평가액 × 비례율(%)
감정평가액이란 옛날 아파트의 가치(감정가)이고,
비례율이란 재건축의 사업성을 나타내는 것으로 100% 이상이면 사업성이 있다고 판단합니다.
제가 계약한 아파트의 경우는 비례율이 100.4% 정도라 감정평가액과 권리가액이 거의 동일했습니다.
그리고 조합원 분양가 2억 1천만원, 권리가액이 1억 1천만원이라
차액인 1억을 계약금(10%, 계약시), 중도금(60%, 6차례 분할 납부), 잔금(30%, 입주시)으로 나눠서 납부하였습니다.
그리고 감정평가액의 60% 이내에서 이주비 대출*이 무이자로 가능했습니다.
* 이주비대출은 공사기간동안 임시로 거처를 마련할 수 있도록 시공사에서 집단으로 은행권 대출을 알선해주는 것으로
이자는 재건축조합에서 대납해주고 조합원이 신축아파트 입주시 원금만 일시상환 하면 됩니다.
입주권을 매수할 때에는 이주비대출을 최대한 많이 받은 매물을 구입 하시는 것이 초기 자금마련에 부담이 없습니다.
어차피 이자는 제가 내는 것이 아니니까요.
원조합원 입장에서도 당장 필요가 없더라도 이주비 대출을 받는게
혹시 급전이 필요해서 입주권을 매도해야 하는 상황이 생겼을때 도움이 됩니다.
입주를 앞두고 있는 아파트의 입주권과 분양권 전매시 소요되는 비용을 항목별로 정리한 표입니다.
총비용을 보면 분양권 보다 입주권을 구입하는 것이 1200만원 정도 저렴합니다.
보통 이 갭이 많이 벌어지면 입주권 프리미엄이 분양권보다 높게 형성되기도 하는데
제가 구매한 아파트의 경우는 입주권 프리미엄이 분양권보다도 저렴했습니다.
제가 거주하고 있는 지역 주민들은 입주권을 선호하지 않았는데 이유를 생각해보면
① 입주권 전매 절차가 분양권 보다 복잡
시간도 많이 소요되고 준비해 할 서류도 많습니다.
② 추가분담금을 예측할 수 없음
최근 입주한 근처 B재건축아파트의 추가분담금이 분양가의 10% 정도나 나오면서
일반분양자보다 조합원들이 같은 아파트를 비싸게 구입해야하는 경우가 생겼습니다.
보통 알박기나 추가 부지가 필요한 등의 이유로 토지수용비가 예상보다 많이 들어가거나
미분양을 우려하여 일반분양가를 너무 낮게 책정한 경우 이런 상황이 발생할 수 있습니다.
B아파트의 경우는 출입구쪽 도로를 확장하고자 인근의 빌딩을 추가 매입하면서 비용이 과도하게 발생하였습니다.
③ 초기 비용이 많이 투입됨
앞서 말했다시피 제가 사는 곳은 비규제지역이라 중도금 60%가 모두 대출이 되고,
입주시엔 KB시세의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
분양권을 구입할 경우엔 프리미엄+계약금만 마련하면 되지만
입주권은 프리미엄, 계약금, 권리가액에서 이주비대출을 제외한 금액까지 마련해야 합니다.
④ 무상옵션 없음
대규모 아파트의 경우 건설사에서 수주 당시 조합원들에게 빌트인 가전, 중문 등의 무상옵션을 제공합니다.
보통 시스템에어컨은 무료로 제공되고 에어컨, 냉장고, 오븐 등 모든 빌트인 가전을 제공하는 경우도 있습니다.
A아파트의 경우 1,000세대 미만이라 그런지 무상옵션은 없었고 발코니 확장만 무료였습니다.
중도금과 이주비 대출을 모두 승계한다는 조건으로 필요금액을 계산하면
① 계약~명의변경시 필요금액
입주권 : 1억 5천만원
- 매도자에게 보낼 돈 : 계약금, 권리가액에서 이주비를 제외한 금액 , 프리미엄, 현금 납부한 중도금(있을경우)
- 토지취득세 및 수수료 등
- 부동산중개수수료
분양권 : 9380만원
- 매도자에게 보낼 돈 : 계약금, 발코니확장·옵션계약금, 프리미엄, 현금납부한 중도금(있을경우)
- 부동산 중개수수료
② 입주시 필요금액
입주권 : 1억 4770만원
- 중도금 및 중도금 대출이자, 잔금, 이주비, 건물분취득세(60일 이내)
분양권 : 2억 1630만원
- 중도금 및 중도금 대출이자, 잔금, 발코니확장 및 옵션 잔금, 취득세(60일 이내)
입주권과 분양권 각각 장단점이 있습니다.
입주권은 절차가 복잡하고, 초기 비용이 많이 들어가지만
발코니 확장비, 대출이자 등에서 비용을 절약할 수 있고, 입주시엔 자금부담이 적습니다.
→ 자금여력이 되거나 다주택자분들에게 추천합니다.
(명의변경시 토지취득세로 계산되므로 다주택자 취득세 중과가 되지 않습니다.)
분양권은 절차가 비교적 단순하고, 초기 자금 부담이 적은 대신
입주시 많은 비용이 소요되지만 이는 아파트 잔금대출로 갈아타며 해결이 가능합니다.
→ 자금여력이 없거나 생애최초 주택구입자에게 추천합니다.
(생애최초 주택구입자의 경우 연말까지 취득세 할인을 받을 수 있습니다.)
오늘은 입주권과 분양권 전매시 필요한 자금을 설명해 드렸는데요
다음 포스팅에서는 계약에서 명의변경까지의 절차와 필요서류를 정리해드리겠습니다.
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