오늘은 재건축 아파트에 입주한 지 1년 6개월 만에 청산금을 납부한 이야기를 적어보려고 합니다. 정기총회 참석 후기와 추가분담금 납부, 신축아파트 등기절차도 같이 적어보겠습니다. 재건축 아파트에 입주할 예정이거나 재건축 투자에 관심 있는 분들이 읽으시면 도움이 될 것 같습니다.
본격적인 이야기에 앞서, 제가 살고 있는 아파트는 2021년 9월 입주, 2022년 3월 준공인가, 2022년 8월 이전고시가 완료되었습니다. 준공~이전고시까지의 과정이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고하여 주시기 바랍니다.
재건축 아파트 입주한다고 끝이 아니다! 준공~등기까지 절차
오늘은 입주한다고 끝이 아닌 재건축 아파트의 준공에서 등기까지의 절차를 알아보겠습니다. 일반 분양 아파트는 입주 후 바로 등기가 가능하지만 재건축 아파트는 보통 입주에서 등기까지 1~2
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1. "정비사업비 변경 및 청산금 징수"를 위한 정기총회 개최
아파트에 입주한 지 어느덧 1년 6개월이 지났습니다. 저는 2021년에 지방 재건축 아파트의 조합원 입주권을 구입해 지금 실거주하고 있습니다. 얼마 전에 재건축조합에서 우편물이 와서 확인해 보니 정기총회 책자가 들어있습니다. 책자 표지에 정비사업비 변경 및 청산금 징수라는 글자가 딱! 눈에 들어옵니다. 입주할 때도 없었던 추가분담금이 입주한 지 1년 반이 지난 시점에서 발생했습니다. 그리고 기다리던 청산총회도 아니고 정기총회라니...
2. 재건축정비조합 정기총회 참석 후기
입주할 때도 없었던 추가분담금이 왜 입주한 지 한참 지난 시점에 발생했는지 직접 들어봐야 할 것 같아서 정기총회에 참석했습니다. 총회 당일 회의장소에 도착해서 신분증으로 본인 확인을 하면 투표용지를 줍니다. 투표용지에는 안건내용이 적혀있고 각 안건별로 의사표시를 할 수 있도록 기표란이 있습니다. 투표용지는 나중에 찬성 혹은 반대로 의사표시를 한 후 투표함에 넣어주시면 됩니다.
▶ 정기총회 진행순서는 조합별로 차이가 있겠지만 보통 참석자 확인 → 조합장 인사말씀 → 그간 추진상황 보고 → 안건별 제안설명 및 질의응답 → 투표 → 개표 순으로 진행됩니다.
▶ 총회 참석 시 지참물
- 본인이 직접 갈 경우 : 신분증, 정기총회 책자
- 대리인이 참석할 경우 : 위임장(조합원 인감날인), 조합원 인감증명서, 대리인 신분장, 조합원과의 관계를 증명하는 서류(가족관계증명서, 주민등록등본 등)
▶ 참석하지 못할 경우는 서면결의서를 작성하여 기한 내 조합에 제출하시면 됩니다. 팩스는 인정되지 않으니 직접 가져가시거나 우편으로 제출하셔야 합니다.
총회에서 추가분담금이 발생한 이유에 대한 설명을 들었습니다. 공유지 무상양도, 예상보다 많이 나온 법인세, 추가공사비용 등의 이유가 있었는데 뭔가 개운하지는 않았습니다. 하지만 금액이 그렇게 크지 않았고, 등기와 조합청산을 빨리 하는 것이 우선이라고 생각했습니다.
투표용지에 다 찬성으로 표시하고 투표함에 넣은 후 먼저 회의장을 빠져나왔습니다. 나오면서 서면결의서 얼마나 받았는지, 총회 참석자 중 몇 명 정도가 찬성해서 안건이 통과되는지 확인했는데 안건통과는 무리가 없어 보였습니다.
재건축정비조합은 분위기도 정말 중요!
이번에 절실히 느꼈는데 재건축조합은 조합원들의 성향과 분위기가 정말 중요합니다. 강성 조합원이 몇 명 있을 경우 분위기가 정말 최악이더라고요. 논리도 없고 말도 안 통하고 총회 진행순서와 상관없이 본인 할 말만 하더라고요. 이상한 조합원 중 한 명은 조합장 후보로 나갔다가 떨어진 분이었는데 저는 원조합원이 아니라 이런 내막까지는 몰랐습니다. 입주권 매수를 생각하신다면 인근 부동산을 방문할 때 꼭 조합 분위기를 확인하세요.
3. 청산금 안내 및 납부
정기총회는 안건은 원안대로 통과되었고, 며칠뒤 조합에서 청산금 안내문을 보내줬습니다.(개인정보는 모두 지웠습니다.)
소규모 정비사업장이다 보니 사업비 몇억 늘어났다고 비례율이 확 떨어졌습니다. 비례율이 100% 이상이면 사업성이 있다고 보는데, 원래 100%를 간신히 넘기다가 이번에 96%로 떨어졌습니다. 저는 453만 원을 추가로 납부해야 합니다. 연말연초에 나오는 수당들을 부지런히 모아서 2월 말쯤 청산금을 조합 계좌번호로 이체했습니다.
▶ 청산금을 납부하지 않는 조합원이 있을 경우 조합에서는 아파트 소유권 보존등기 후 해당 주택에 근저당을 설정합니다. 모든 조합원이 청산금을 납부할 때까지 조합은 해산하지 못하고 조합 사무실 운영비와 인건비는 고스란히 조합원들의 몫이 됩니다.
도시 및 주거환경정비법 제90조(청산금의 징수방법 등)
① 시장·군수등인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으며, 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다.
③ 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조 제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.
관련 법조항을 보면 청산금 징수를 시장·군수에게 위탁할 수도 있고, 청산금을 받을 권리는 이전고시일 이후 5년이 지나면 소멸된다는 내용도 있습니다. 설마 청산금을 내지 않고 5년을 버티는 사람이 있진 않겠죠...
4. 재건축 아파트 등기절차
제가 살고 있는 아파트는 준공 이후 이전고시까지 완료되었으며, 조합에서 알려준 남은 등기절차는 다음과 같습니다.
- 토지대장정리 : 해당 시군구청에서 기존지번 멸실 후 신규확정지번 생성
- 토지에 대한 소유권 보존등기 : 법무사에서 서류 확인 및 접수, 법원에서 진행
- 집합건물(아파트)에 대한 소유권 보존등기 : 법무사에서 서류 확인 및 접수, 법원에서 진행
- 보존등기 완료 후 일반분양자 이전등기 진행
▶ 조합원과 일반분양자 등기절차 비교
- 조합원 (입주권) : 소유권 보존등기(조합원에게 바로 등기)
- 일반분양자(분양권) : 소유권 보존등기(조합에 등기) - 소유권 이전등기(조합에서 일반분양자)
조합장님 말씀으로는 상반기 내로 등기를 마무리하고 조합을 청산하는 것이 목표라고 합니다. 올해 9월이 입주 후 2년이 되는 시점이라 만약 가을까지 넘어가면 일반 분양자들이 민사소송을 할 수도 있다고 합니다. 지방은 아파트 구입 후 2년이 지나면 아파트 매도에 따른 양도소득세가 비과세 됩니다. 입주 후 2년이 지나도 등기가 안 나면 아파트 소유권 행사에 지장이 생기기 때문에 그전에 꼭 마무리되었으면 좋겠습니다.
오늘은 재건축정비조합 정기총회 참석 후기, 청산금 납부, 재건축 아파트 등기절차에 대하여 적어보았습니다. 저에게 재건축 절차는 너무 복잡하고 어려운 것 같습니다. 이럴 줄 알았으면 그냥 일반분양권을 살걸하는 후회도 됩니다.
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