오늘은 입주권 전매 절차와 각 단계별로 진행되는 업무와 필요 서류에 대하여 설명해 드리겠습니다.
지난 편에서는 입주권, 분양권 전매시 필요한 자금 계산하는 방법과 입주권, 분양권 각각의 장단점에 대해서 설명해드렸으니 이전 내용이 궁금하신 분들께서는 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
https://ng-betterlife.tistory.com/7
아파트 입주권, 분양권 전매시 필요한 자금 계산하는 방법, 각각 장단점
오늘은 재건축 아파트 입주권과 분양권 매수시 필요한 자금의 차이와 각각의 장단점을 제가 계약한 아파트를 기준으로 설명해 드겠습니다. 각자의 상황에 따라서 금액은 달라질 수 있으며 저는
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1. 재건축 아파트 입주권 전매 절차
글로 설명하면 한참 걸리지만 그림으로 보여드리니 생각보다 간단하죠.^^
저는 (1일차)부동산 (2일차)은행, 법무사 (3일차)모델하우스, 조합사무실 순으로 방문하였습니다.
제가 계약했던 부동산은 계약서 작성 후 매도인과 매수인의 일정을 조율하여 각 사무실 방문예약을 해주셨고,
전 과정에서 소속 공인중개사분이 동행해주셨습니다.
참고로 분양권 전매 절차는 위 절차들 중
부동산(계약서 작성) → 은행(중도금 승계) → 모델하우스(분양권 명의변경) 방문만 진행됩니다.
2. 입주권 전매 각 단계별로 진행되는 업무와 필요한 서류는 다음과 같습니다.
※ 단 모든 과정에서 신분증, 인감도장은 공통적으로 필요합니다.
저는 단독명의로 진행하였으며 공동명의인 경우는 추가서류가 필요합니다.
① 부동산 : 계약서 작성, 전매절차 및 필요서류 확인
조합원 입주권 매매계약서, 토지 매매계약서를 작성합니다.
가. 입주권 매매계약서의 매매대금은 분양금액 + 프리미엄입니다.
- 분양금액(권리가액 + 추가분담금), 프리미엄을 기재하고,
- 특약사항에 이주비대출, 중도금대출은 매수인이 승계하고, 매수인의 사정으로 승계가 안되는 경우 매도인이 책임지지 않으며
- 발코니는 확장형이며 발코니 확장비는 무료이고,
- 잔금시점 재건축사업의 정산절차시 발생할 수 있는 손익에 대하여는 매수인이 부담한다는 등의 내용이 추가로 기재되어 있습니다.
나. 토지 매매계약서의 매매대금은 권리가액+프리미엄입니다.
멸실된 아파트의 토지취득세 납부를 위한 형식적인 거래라고 보시면 됩니다.
매수인은 매도인에게 계약금을 송금하고, 매도인과 매수인 각각 부동산에 중개수수료를 지급합니다.
계약이 끝나면 부동산에서는 부동산 실거래가 신고를 합니다.
② 은행 : 중도금 대출, 이주비 대출 승계
작성해야 할 서류가 정말 많아서 서명만 하는 것도 손가락이 아팠습니다.
서류를 모두 확인한 후 대출승계에 문제가 없으면 은행에서 채무인수확인서를 발행해줍니다.
매도인은 근저당 말소 비용, 매수인 인지세를 은행에 지급합니다.
< 은행 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인 : 인감증명서(일반)
매수인
- 인감증명서 2통
- 주민등록등본, 가족관계증명서
- 세대원 각각의 초본 1부씩(주민번호변경사항, 주소이력 포함)
- 세대분리인 경우 배우자등본
- 지방세납세증명, 국세납세증명
- 건강보험자격득실확인서
- 재직증명서(또는 사업자등록증명원)
- 2019~2020년 근로소득원천징수영수증(또는 소득금액증명원)
③ 법무사 : 소유권 이전(토지취득세 납부), 신탁등기 변경
(입주권 전매 절차의 하이라이트입니다!)
토지분에 대한 소유권 이전 및 취득세 납부를 진행하고 신탁등기*를 변경합니다.
*신탁등기란 원활한 사업 추진을 위하여 조합원의 재산을 조합이 관리처분할 수 있는 권리를 이전시키는 것입니다.
저는 토지취득세를 직접 납부하지 않고 법무사에 총비용을 계좌이체하고, 법무사에서 모든 비용을 처리했습니다.
취득세 4.6%(등록면허세, 지방교육세, 농특세 / 830만원) , 인지세, 증지대, 채권매입, 수수료(45만원),
근저당권변경비용(18만원) 등으로 930만원을 지출했습니다.
매도인은 토지분 신탁해지 비용을 법무사에 지급합니다.
법무사는 재건축조합과 계약되어 있는 업체에서 진행하게 되고 수수료도 정해져 있습니다.
< 법무사 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인 : 매도용 인감증명서(매수인인적사항기재), 주민등록초본
매수인 : 인감증명서 2통, 주민등록초본(주소이력5년) 2통
서류를 제출하고 2주정도 지나면 등기가 완료되었으니 서류를 찾아가라는 연락이 옵니다.
④ 분양사무소(모델하우스) : 입주권 명의 변경
분양사무소에서 명의 변경을 진행해야 하는데 제가 계약한 아파트의 경우 한 달에 한번씩 모델하우스에서 명의변경이 가능했습니다.
서류 확인 및 작성 후 분양계약서 마지막장 권리의무승계란에 제 이름이 기재됩니다.
분양계약서는 제 소유가 되고, 매수인은 매도인에게 잔금을 지급합니다.
< 분양사무소 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인
- 주민등록등본(주민번호공개)
- 매도용 인감증명서(매수인인적사항기재)
- 분양계약서, 확장·옵션계약서
매수인
- 주민등록등본(주민번호공개)
- 인감증명서
- 채무인수확인서류
⑤ 재건축조합사무실 : 조합원 명의 변경신고서 작성
매수인만 조합사무실에 가서 명의 변경신고서를 작성합니다.
추가분담금 발생여부 등 궁금한 사항을 미리 준비하셨다가 물어보세요.
매도인은 양도소득세를 신고하시면 됩니다.
각 단계에서 기다리는 시간 제외하고 매도인˙매수인 상담 및 서류 작성하는 시간만
은행은 50분, 모델하우스에서는 30분정도 걸린 것 같습니다.
다른 절차들은 10분이내로 금방 끝났습니다.
아무리 예약을 하고 방문하더라도 기다리는 시간이 생길 수 밖에 없어서 시간적 여유를 두고 진행하시는 것이 좋습니다.
오늘은 입주권 전매 절차와 단계별 필요서류를 알아보았는데요.
다음 포스팅에서는 사전점검 셀프로 하는 방법에 대하여 이야기해 드리겠습니다.
* 픽토그램(입주권 전매 절차) 출처
- Real Estate by Luis Prado from the Noun Project
- Financial market by Symbolon from the Noun Project
- Office by DinosoftLab from the Noun Project
- Interior design by Silvia Natalia from the Noun Project
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