내 집 마련한 후 후회한 이유(신용대출 금리 상승, 영끌 최후, 보금자리론 팁)

오늘은 꿈꾸던 내 집 마련을 했지만 후회한 이유 2탄을 적어보겠습니다. 저는 작년 9월에 보금자리론과 신용대출을 받아 재건축 아파트에 입주했는데, 신용대출 금리가 많이 오르며 영끌한 값을 톡톡히 치르고 있습니다. 대출실행과 취득세 납부 과정에서 제가 한 실수들과 보금자리론 실행 꿀팁도 알려드리겠습니다.

 

1탄에서는 아파트를 선택하는 과정에서 한 실수와 실거주를 후회하는 이유를 적어보았는데, 자세한 내용이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 확인해주세요.

내 집 마련하고 후회한 이유(아파트 고르는 방법, 실거주 or 갭투자)

 

1. 보금자리론 + 신용대출로 잔금 마련

지방에 있는 24평 아파트를 구입하며 총 2억 원 정도 대출을 받았는데 보금자리론 1억 5천만 원, 신용대출 5천만 원을 받았습니다.

 

1-1. 보금자리론 대출정보

저는 한국주택금융공사의 아낌e 보금자리론으로 주택담보대출을 받았습니다. 작년 9월은 대출 금리가 오르기 시작한 초입이라 2.3% 정도의 고정금리로 대출을 받을 수 있었습니다. 대출기간은 15년, 상환방법은 원리금 체증식 상환을 선택했습니다.

보금자리론 대출정보

 

1-2. 재건축 아파트일 경우 디딤돌 대출

저는 디딤돌 대출도 받을 수 있는 조건이 됐지만 입주할 때는 디딤돌 대출을 받을 수 없었습니다. 재건축 아파트는 등기절차를 마무리한 후에야 디딤돌 대출을 받을 수 있는데 보통 입주부터 등기까지 1년 정도가 걸립니다. 그래서 입주할 때는 보금자리론으로 대출을 받았다가 등기 후에 디딤돌 대출로 갈아탈 생각이었습니다. 

 

1-3. 신용대출 받은 이유(중도상환 수수료 고려)

보금자리론은 3년 이내에 중도상환할 경우 중도상환 수수료 1.2%가 발생합니다. 중도상환 수수료와 대출금리를 아끼고자 보금자리론은 최소한의 금액과 짧은 기간으로 대출신청을 했습니다. 그리고 남은 5천만 원 정도는 신용대출을 받아서 해결했습니다.

 

2. 대출금리 상승

2-1. 보금자리론, 디딤돌 대출 금리 상승

그런데... 이럴 수가!!! 입주 당시에는 제 조건으로 보금자리론은 2.3%, 디딤돌 대출은 1.8% 금리로 대출을 받을 수 있었습니다. 중도상환 수수료를 고려해도 대출을 갈아타는 것이 이득이었죠.

그런데 지난 1년 동안 대출금리가 급격히 오르기 시작하더니 디딤돌 대출 금리가 2% 후반까지 올라왔습니다. 이제 굳이 대출을 갈아탈 필요가 없어졌어요.

 

2-2. 신용대출 금리 상승

그리고 신용대출 금리는 2%에서 오르고 올라 어느덧 6% 대가 되었습니다. 

신용대출 금리변동

작년 9월에는 2.17%였고, 올해 10월까지도 3.49%여서 금리인상이 크게 와닿지 않았는데 지난달에 대출이자 안내 문자를 받고 깜짝 놀랐습니다.

6.24%!!! 처음에는 문자가 잘못 온 줄 알았어요. 어떻게 한 달 만에 저렇게 두배가 되지? 

 

2-3. 대출 기준금리 종류

혹시 정말 문자가 잘못 안내된 건 아닐까 해서 은행 어플에서 신용대출과 마이너스통장 금리를 다시 확인해봤습니다. 현재 신용대출 금리는 6.24%, 마이너스통장 금리는 5.63%입니다. 

대출금리 비교

보통 마이너스통장 금리가 0.5~1% 정도 높은데 신용대출 금리가 더 높은 것이 이상했습니다.

 

자세히 보니 금리 산정방식이 다르더라고요. 신용대출은 금융채 수익률 6개월 기준금리, 마이너스통장은 CD유통수익률 91일 기준금리가 기준이었습니다.

각각의 금리 확인은 신한은행 주요 시장금리 조회 링크에서 금융채 6개월, CD91로 표시된 금리를 확인하시면 됩니다.

https://main.shinhan.com/hpe/index.jsp#050906000000

반응형

그리고 결론은 대출금리는 잘못되지 않았다. 한 달에 10만 원씩 늘어난 대출이자를 내가 다 갚아야 한다! 그나마 1년 동안 1천만 원은 갚아서 다행이라 생각해야죠.

금리는 계속 변하고 평범한 사람이 예측하기는 정말 어렵습니다. 은행별로, 같은 은행이라도 상품별로 금리 산정방식도 다르고요. 금리가 급격히 오르거나 내릴 때는 대출도 분산이 필요한 것 같습니다.

★ 보금자리론 실행 팁
▷ 상환기간 : 무조건 길게! 30년으로 선택하세요. 대출원금은 내가 갚는 것이 아니라 다음 집주인이 갚아주는 것입니다. 

▷ 상환방식 : 만 40세 이하라면 묻지도 따지지도 말고 체증식 상환방식을 선택하세요. 

▷ 대출신청시점 : 신축 아파트일 경우 KB시세가 나오기 전 대출을 신청하는 것이 유리한 경우, KB시세가 나온 후 대출을 신청하는 것이 유리한 경우가 각각 있으니 본인 상황을 고려하셔서 대출신청시점을 선택하세요.

▷ 중도상환 수수료 : 주택담보대출은 대부분 대출을 실행하고 3년이 지나면 중도상환 수수료가 면제됩니다. 대출이자나 원금이 부담스럽다면 3년이 지난 시점에 대출원금을 추가 상환하면 되니, 당장 대출금리 0. 몇 퍼센트에 크게 연연하지 마세요.

 

3. 재건축 입주권, 첫 집으로는 비추

저는 입주를 앞두고 있는 재건축 아파트 조합원으로 들어갔습니다. 입주가 코앞이라 좋은 동호수의 일반분양 매물이 없었고 분양권보다 입주권이 저렴해서 입주권을 매수했습니다.

하지만 입주권은 신경 써야 할게 워낙 많아서 첫 집으로 추천하진 않습니다. 금방 마무리될 것 같던 재건축 등기절차는 입주 1년이 지난 지금까지 마무리가 안되고 지지부진한 상태입니다. 지주택을 원수에게 추천한다고 하던데 재건축도 만만치는 않은 것 같습니다. 

 

1 주택은 취득세가 1.1%이고, 생애최초주택 구입일 경우엔 취득세 할인 혜택도 주어집니다. 하지만 재건축 아파트 입주권은 원시취득에 해당되어 첫 집이라 할지라도 취득세 할인을 받지 못합니다. 오히려 어마어마한 금액의 취득세를 내야 합니다. 저는 취득세 계산을 잘못해서 취득세 내는 시점에 정말 당황스러웠습니다. 재건축 아파트 입주권은 자금 계산을 정말 꼼꼼히 해야 합니다.

 

오늘은 영끌 해서 내 집 마련하고 후회한 이유와 제가 했던 대출 실수들을 적어보았습니다. 이 글 읽으시는 분들은 저 같은 실수 안 하셨으면 좋겠습니다.